28 ноября 2018 г.
Погоня за длинным рублем
Самая распространенная ошибка продавца, из-за которой его квартира безрезультатно может искать своего покупателя долгие месяцы, довольно банальна. Это завышение стоимости объекта. Подавляющее большинство квартир, цены на которые собственники определяют сами, дороже их реальной стоимости на 5-10%. Продавцы-самоучки обычно ориентируются на другие квартиры, выставленные на продажу, зачастую не обращая внимания на пометку «торг возможен» или же не понимая, что подобный торг подразумевает серьезную скидку. В итоге собственник долгое время не может осознать, почему квартира по цене «как у всех» зависает на рынке и не продается.
Неграмотно составленные тексты объявлений, отталкивающие фотографии и фактические ошибки в описании квартиры очень часто отбивают у потенциального покупателя интерес к объекту. Даже если квартира выставлена по цене ниже прочих, это усиливает подозрения: покупатель видит в этом ошибку или того хуже – попытку мошенничества.
Невнимательность к документам
Приобретая квартиру, покупателю стоит подробно изучить ее предыдущую историю. Скелетами в шкафу могут оказаться неучтенные собственники, долги за ЖКХ и прочие сюрпризы. Из-за таких тайн нередко срываются очень выгодные на первый взгляд сделки. Для совершения любой купли-продажи необходимо подготовить большое количество документов, и при их подготовке важно учесть юридические нюансы и соблюсти закон.
Нередко сложности возникают из-за участия в сделках несовершеннолетних. Если дети просто прописаны в квартире, то при продаже недвижимости не требуется получать разрешение от органов опеки, однако если ребенок находится под опекой государства, то разрешение все-таки требуется. Особенно аккуратно нужно относиться покупателю к приватизированным квартирам с детьми. Следует выяснить, когда именно ребенок был зарегистрирован в квартире – до приватизации или после. Если его прописали до приватизации – нужно узнать, была ли на него оформлена доля в собственность.
Секретные долги
Часто причиной срыва сделки становятся долги по ЖКХ. Следует помнить, что начисления за капитальный ремонт при покупке жилья переходят на нового собственника, а некоторые управляющие компании не включают их в основную квитанцию, а выписывают отдельно.
Бывают случаи, когда бывшие собственники прикрепляют на счетчик магнит, замедляющий работу оборудования. Магнит обнаруживают новые хозяева, а счетчик ломается и начинает накручивать воду быстрее реального ее расхода. Лучше внимательно осмотреть коммунальное оборудование на этапе подписания акта приемки-передачи квартиры и при обнаружении незаконного вмешательства не подписывать акт до тех пор, пока прежний собственник не устранит нарушения. Дополнительно следует изучить коммунальные квитанции за последние месяцы. Там должны быть отражены либо предыдущие данные счетчиков, либо начисления по нормативам. Если данные отсутствуют, то это повод разобраться в том, куда делись начисления.
Ипотека, болезнь и обнаруженные дефекты
Из объективных причин срыва сделки наиболее распространенная – отказ банка от предоставления ипотеки. Также соглашение может быть отозвано из-за болезни или несчастного случая, в который попал покупатель или продавец. При таком раскладе сделку обычно не отменяют, а переносят, но все зависит от конкретного случая.
Покупатель может резко пересмотреть свое решение, если вскрылся дефект, о котором продавец предусмотрительно умолчал. Кроме того недостатки нового жилья могут обнаружиться после прогулки по окрестностям. Например, если покупатель обнаружил неподалеку промзону.
Из области психологии
Некоторая часть сделок срывается уже на этапе знакомства сторон. Они встречаются на просмотре квартиры и производят негативное впечатление друг на друга, возникает недоверие. Недопонимание между сторонами подстегивает неопытность участников сделки, а взаимное неприятие приводит к тому, что покупатель и продавец, от греха подальше, решают обождать или вовсе отменить сделку.
Так, покупатели, наслушавшись «компетентных» советов, нередко начинают усиленно ругать квартиру в надежде получить максимально выгодную скидку. Неумеренная критика очень редко помогает сбить цену, возникает обратный эффект: изначально готовый к торгу продавец может из принципа занять оборонительную позицию и не уступить ни копейки.
Аналогичного результата достигают и продавцы, когда хотят нарочито подчеркнуть достоинства квартиры. Неадекватное поведение собственника – высокомерие, надменность или, наоборот, крайняя развязность и панибратство – также вполне может оттолкнуть покупателя, даже если квартира ему понравится.
Кто не успел, тот опоздал
Отказ продавца и покупателя от сделки может произойти на любом ее этапе, но больше всего трудностей возникает, когда одна из сторон «передумала» на поздней стадии переговоров. Вопреки устоявшемуся мнению даже аванс или задаток не являются подтверждением серьезности намерений покупателя, а инструментов воздействия на внезапно изменившего решение продавца еще меньше. Бывает, что хозяева банально передумывают на одном из этапов сделки из сентиментальных соображений. Решают, что квартира на самом деле им очень дорога, и вообще не хотят с ней расставаться потому, что «там родились, выросли, жили» и так далее.
Если стороны все-таки договорились, то в соглашении об авансе или задатке может прописываться срок, в течение которого покупатель обязуется оплатить полную стоимость квартиры.
Однако, если одна из сторон отказалась от своих обязательств уже после подписания договора, согласно Гражданскому кодексу сделка все равно может быть проведена по решению суда, хотя чаще всего продавец с покупателем все же находят способ разойтись полюбовно. Уход на попятную невыгоден обеим сторонам, поскольку теряется драгоценное время и деньги, но стопроцентной гарантии от срыва продажи или покупки не сможет дать никто